Založení SVJ a vznik SVJ

SVJ neboli společenství vlastníků jednotek je podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku, přičemž při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, může tedy právně jednat.
SVJ

Společenství vlastníků nesmí podnikat, ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Společenství vlastníků je za správu domu a pozemku odpovědné, přičemž správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a zachování nebo zlepšení společných částí. Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky, to znamená, že každý vlastník je ze zákona členem vzniklého společenství bez ohledu na svou vůli.

„Není-li společenství vlastníků, pak se právní poměry mezi spoluvlastníky domu řídí obecnými ustanoveními o spoluvlastnictví. V praxi to znamená, že za tyto dluhy odpovídá každý ze spolumajitelů v plném rozsahu a v krajním případě může uhradit celý společný dluh jen jedna osoba. Pokud by bylo založeno společenství vlastníků jednotek, odpovídal by každý vlastník jen do výše svého vlastnického podílu.

Povinnost založit společenství vlastníků je podle ust. § 1198 odst. 1 občanského zákoníku dána tehdy, pokud je v domě vymezeno alespoň pět jednotek, z nichž alespoň 3 jednotky jsou ve vlastnictví 3 různých vlastníků a v případě, že společenství vlastníků nebylo založeno již dříve (např. vznik SVJ ze zákona podle zákona o vlastnictví bytů).

Ust. §1200 občanského zákoníku dále stanoví náležitosti stanov. Stanovy obsahují alespoň název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo, případně jiné vhodné místo, členská práva a povinnosti vlastníků jednotek včetně způsobu jejich uplatňování, určení orgánů včetně jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období včetně způsobu svolávání, jednání a usnášení, určení prvních členů statutárního orgánu, pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Společenství vlastníků jednotek nevzniká ze zákona, ale k jeho založení je třeba schválení stanov, ať už souhlasným zakladatelským právním jednáním, prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě

V případě, že SVJ zakládá jediný vlastník všech jednotek (developer), založí SVJ přijetím stanov (jejich podpisem). V tomto případě stanovy nemusí být ve formě notářského zápisu. Podkladem pro zápis SVJ do veřejného rejstříku tak bude prosté znění stanov s podpisem jediného vlastníka jednotek.

Zákon nově upravuje, že ustanovení o prvních členech statutárního orgánu je možné po vzniku SVJ ze stanov vypustit. Smyslem tohoto vypuštění je dle důvodové zprávy k novele to, aby v případě změny členů statutárního orgánu nemuselo docházet také ke změně stanov ve formě notářského zápisu.

Postavení najisto, že změna prvních členů statutárního orgánu nebude v tomto případě také změnou stanov, lze kvitovat. Co se týče výše uvedené výhody, že ke změně členů statutárních orgánů nebude nově nutné provést notářský zápis, tak tato výhoda uvedená v důvodové zprávě fakticky odpadla, neboť změny se dočkala také úprava formy změny stanov.

„Budou-li vlastníci se založením SVJ otálet, má pro ně stát připravené i poměrně důrazné sankce za nesplnění svých povinností, a to v podobě blokování zápisu do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva na dalšího vlastníka. To v praxi znamená, že žádný byt v inkriminovaném domě nebude možné prodat ani koupit až do chvíle, než se založí společenství vlastníků.“

  • SVJ vzniklá do 1. 1. 2014 – změna stanov (přijatých formou notářského zápisu) – bez notářského zápisu
  • SVJ vzniklá od 1. 1. 2014 – změna stanov (přijatých formou notářského zápisu) – notářským zápisem

Výše uvedený dvojí přístup by měl být odstraněn novelou účinnou od 1. 7. 2020, která upravila, že při změně stanov se nevyžaduje provedení notářského zápisu. Je však třeba upozornit na to, že toto zrušení požadavku na notářský zápis bylo do novely vloženo až na základě pozměňovacího návrhu v Poslanecké sněmovně. Důvodová zpráva se k tomuto proto nijak nevyjadřuje.

Dále je třeba upozornit, že novela opět výslovně v přechodných ustanovení neřeší, zda se toto zrušení požadavku notářského zápisu uplatní také na SVJ vzniklá v rozmezí od 1. 1. 2014 do 30. 6. 2020 (do účinnosti novely). Z účelu úpravy je však zřejmé, že cílem této změny bylo sjednotit úpravu, a tak by mělo dle našeho názoru platit pro všechna SVJ pravidlo, že změnu stanov není nutné provádět notářským zápisem.

Založení a vznik SVJ

Při zakládání společenství vlastníků je nutné:

  • připravit stanovy podle nového občanského zákoníku – vypracované stanovy společenství, se stanou součástí prohlášení vlastníka. Dle ustanovení §1200 odst. 1 občanského zákoníku se SVJ založí schválením stanov. Stanovy jako souhlasné zakladatelské právní jednání vyžadují formu veřejné listiny, čímž se rozumí notářský zápis

NEBO – jediným zakladatelem SVJ může být pouze původní vlastník pozemku a domu, za podmínky, že stanovy uvedl přímo do prohlášení vlastníka o vymezení jednotek – pozor následná změna stanov nemusí být jednoduchá, protože se pak de facto mění prohlášení vlastníka.

  • založení = přijetí stanov v rámci zakladatelského právního jednání vlastníků jednotek = řádně svolat zakladatelskou schůzi a zde jednohlasně schválit stanovy, které musí být sepsány formou notářského zápisu. Stanovy je potřeba dopředu si důkladně promyslet a připravit se raději na všechny možné eventuality.

Společenství vlastníků jednotek nevzniká ze zákona, ale k jeho založení je třeba schválení stanov, ať už souhlasným zakladatelským právním jednáním, prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě

  • vypracování veškerých dokumentů potřebných pro zapsání společenství do veřejného rejstříku – vlastní sepsání zakladatelských listin se všemi náležitostmi:
  • návrh na zápis společenství do rejstříku
  • zápis ze zasedání výboru o volbě předsedy a místopředsedy
  • prohlášení členů výboru, že souhlasí se zápisem do rejstříku a že splňují podmínky stanovené zákonem pro výkon funkce
  • podání návrhu na zápis příslušnému rejstříkovému soudu
  • návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku je tak možno provést prostřednictvím inteligentního formuláře. K návrhu se přikládají veškeré potřebné přílohy, především:
  • prohlášení vlastníka a vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o zápisu do katastru nemovitostí
  • čestné prohlášení členů volených orgánů (členové výboru, předseda společenství vlastníků, členové kontrolní komise apod.) a jejich souhlasy se zápisem do rejstříku společenství
  • u osob, které byly zvoleny do funkce rozhodnutím výboru tedy u předsedy a místopředsedy se musí se doložit i zápis ze zasedání výboru o volbě předsedy/místopředsedy, stejně tak u kontrolní komise
  • kolky
  • zápis do veřejného rejstříku společenství. Dnem zapsání vznikne i společenství vlastníků jednotek – Návrh na zápis založeného společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek podávají všichni členové výboru nebo předseda společenství vlastníků jednotek.

U notáře lze společenství zapsat po předložení všech potřebných listin nejpozději následující den. Pokud se návrh podává přes rejstříkový soud, trvá zápis zhruba 8 pracovních dnů

Zápis do veřejného rejstříku probíhá po podání návrhu na příslušný rejstříkový soud nebo přímým zápisem do veřejného rejstříku u notáře. Návrh na zápis do veřejného rejstříku lze podat prostřednictvím inteligentního formuláře na www.justice.cz. K návrhu je nutné přiložit veškeré potřebné dokumenty, zejména:

prohlášení vlastníka a vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o zápisu do katastru nemovitostí nebo stanovy společenství vlastníků jednotek schválené na shromáždění ve formě veřejné listiny tedy notářského zápisu

čestná prohlášení o bezúhonnosti a splnění všech podmínek stanovených zákonem pro výkon funkce všech členů volených orgánů a jejich souhlasy se zápisem do veřejného rejstříku.

Zápis ze zasedání výboru a volbě předsedy, případně i místopředsedy nebo kontrolní komise do jejich funkce.

Soudní poplatek za zápis společenství do rejstříku společenství notářem činí 2 700 Kč, provádí-li zápis soud, činí 6 000 Kč.

Zapisovanými skutečnostmi jsou název a adresa sídla, předmět činnosti, kterým se rozumí správa domu a pozemku, forma právnické osoby, tedy „společenství vlastníků jednotek“, dále se do rejstříku zapisuje den vzniku právnické osoby, což je den zápisu společenství vlastníků do rejstříku, identifikační číslo, které přiděluje sám rejstříkový soud, název a počet členů statutárního orgánu včetně jména, adresy místa pobytu a způsobu, jak za právnickou osobu jedná, a den vzniku a zániku funkce. Dále se zapisují další skutečnosti, o nichž to stanoví zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, nebo jiný zákon, nebo jiná důležitá skutečnost, o jejíž zápis požádá zapsaná osoba, pokud má na takovém zápisu právní zájem

Podpůrné činnosti

  • tvorba a distribuce pozvánek
  • kontaktování vlastníků a předvýběr členů orgánů SVJ
  • kontrola a úpravy prohlášení vlastníka – zde se může narazit na různé nepřesnosti – užívaní společných prostor atd… což se při této příležitosti řeší
  • programy
  • příprava stanov
  • zajištění shromáždění (účast, prostory…)
  • příprava a podepsání prezenčních listin
  • příprava a podepsání plných mocí
  • příprava a podepsání GDPR
  • vyhotovení zápisu ze shromáždění
  • historie a přehled hospodaření – účetní závěrky
  • stav domu – revize, prostory, dodavatelé…
  • plán rekonstrukcí, i vzhledem k nastavení FO
  • komunikace s notářem, příprava podkladů
  • zajištění zápisů na KS
  • zajištění prostor a dostatečné účasti – potřebné kvórum na klíčových setkáních
  • přepis veškerých smluv dodavatelů na nové SVJ
  • zajištění pojištění, havarijní služby, správce. atd
  • případné zahrnutí do rámcových smluv
  • volba orgánů výborů SVJ, kontrolní komise

Litujeme, ale nenašli jsme žádné další příspěvky.